Евгений Любович: «Это начало инвестиционного скандала… Инвестор фактически бесплатно заберет полтора гектара земли под строительство того, что он хочет, в им же выбранном месте»

Основной темой второго выпуска программы «Городская среда» была заявлена установка в Киеве колеса обозрения. Мы хотели поговорить о том, насколько этот объект вписывается в киевские ландшафты, почему и кем было выбрано место его установки и что получит город от нового аттракциона. Однако в ходе подготовки программы выплыли очень интересные факты относительно инвестиционных схем, с помощью которых делят киевские земли.
С ситуацией разбирались ведущие программы — культуролог Владислава Осьмак и юрист Евгений Любович, а также приглашенный эксперт — Константин Колесников (маркетолог, член Союза архитекторов и Украинского союза зеленого строительства)
Даем текстовую расшифровку фрагмента передачи со ссылками на официальные документы и публикации в прессе.

Евгений Любович (далее — Е.Л.): Основная тема нашей сегодняшней программы — установка в Киеве колеса обозрения, которое планируют разместить в центральном городском парке. Эта новость прошла по всем газетам, включая газету «Крещатик».  В газете «Вечерний Киев» этот новый объект инвестирования подается как следующая «жемчужина» Киева, которая сможет привлечь в Киев от половины миллиона до миллиона туристов в год.

Владислава Осьмак (далее — В.О.): Четвертого липня з’явилась інформація про те, що завершився інвестиційний конкурс на спорудження колеса огляду.

Е.Л.: В СМИ начали появляться материалы о том, что инвестиционный конкурс завершился, однако на сегодняшний день информации о подведении итогов этого конкурса на сайте КГГА нет.

В.О.: Побачити візуалізацію того, про що йдеться, можна на сайті Департаменту містобудування та архітектури. Там є лінк на проект «Самобутній Київ», в рамках якого і планується спорудження цього колеса огляду. Преса пише, що воно буде найбільшим у світі — 220 метрів над рівнем моря, а саме колесо — 50 метрів в діаметрі. Локація — міський центральний парк, поблизу Музею води. Вибір локації вже викликає купу питань — яка кількість дерев постраждає, як буде вирішено питання публічного простору, і головне — півтора гектара землі, які, можливо, віддадуть у приватні руки. Також виникають фінансові питання, а також питання безпеки, пов’язані з тим, що місце майбутнього колеса — зсувонебезпечна ділянка. Навіть КМДА відкрито говорить, що ситуація зі зсувами цього року в Києві майже катастрофічна.
Ми маємо з вами констатацію факту — півтора гектара землі у парку, який є пам’яткою місцевого значення, віддаються під приватний проект.

Е.Л.: Главный архитектор Киева Сергей Целовальник говорит, что непосредственно под колесо обозрения необходимо 580 кв. метров. Это 0,06 гектара. То есть около 4% земли, которая отдается для реализации данного проекта.

В.О.: У прес-релізах проекту, які було широко передруковано найрізноманітнішими ЗМІ — від Укрінформу та УНІАН до київських і загальнодержавних газет, — мова йде про те, що колесо буде споруджено на платформі, яка займатиме ділянку приблизно 20 на 26 метрів. Стояти колесо буде на бетонних палях глибиною у 30 метрів, а навколо цього атракціону буде створено цілу інфраструктуру. Є постатейно розписані дані щодо коштів.
Я порахувала, як воно співвідноситься одне з іншим — витрати і можливі прибутки. Газета «Дзеркало тижня» повідомляє: 22,4 млн. грн. — загальний кошторис проекту, 14 млн. виділяється на колесо, 3 млн. 865 тис. — на 7D атракціон «Політ над Україною», на благоустрій території — не менше ніж 1,5 млн., кав’ярня для дітей — 1 млн. 100 тис. Буде ще одне кафе, навіть назву вказано: «Фрог». Тобто нам поки що прямо не сказано, де будується колесо, але вже є назва майбутнього кафе.

Константин Колесников (далее — К.К.): Само плато парка небольшое. Учитывая известную геологическую обстановку, колеса строить фактически негде. Я бы разделил вопрос об установке колеса на две части. Первая часть — законодательная или инвестиционная инициатива и все, что касается документов и законов Украины. Например, с точки зрения закона о градостроительной и архитектурной деятельности, наверное, там можно строить колесо.
Вторую часть вопросов я бы рассматривал с точки зрения культуры, с точки зрения горожан, туристов, городской власти и с точки зрения культуры инвестора. У меня здесь очень много вопросов, в первую очередь, вопросы о месте размещения колеса: зачем там колесо, почему именно там. А также кто и насколько глубоко просчитывал варианты установки этого колеса в другом месте. Насколько просчитывали экономику, насколько изучали и просматривали виды, которые с этого колеса будут открываться. В выходные дни это место перегружено, как для парка. Там сложился ансамбль, там сложился «дух места». Кроме того, там находится Музей воды. Не хотелось бы, чтобы впечатления накладывались друг на друга.
Что касается масштабности восприятия колеса человеком, который находится в парке, мне кажется, что там мало места. Там сложился очень хороший камерный, европейский, исторический ансамбль.
Но профессионально об этом можно будет говорить только тогда, когда будет на руках проект и когда можно будет провести его экспертную оценку.

В.О.: Щодо проекту та експертиз. Ми доклали чимало зусиль, щоб зібрати інформацію. Спілкувалися по телефону с директором парку, паном Швецом, і він навів дуже цікаві цифри. Перш ніж зголошуватися брати участь у цьому конкурсі, потенційний інвестор встановив у парку камери-«людиноміри», які рахували кількість відвідувачів. Були взяті пікові показники (це були травневі свята). За ті декілька вихідних через парк пройшло 38 тис. людей. Це, напевно, найвищий показник за рік.

К.К.: Я не против, чтобы центральный городской парк как-то развивать. Я за то, чтобы развивать его в контексте историческом, при этом сохраняя суть парка.

В.О: Взявши максимальні показники, я порахувала можливі прибутки з атракціону. Було заявлено, що вартість атракціону 60 грн. Три оберти колеса, 15 хвилин, чотири посадки на годину, 36 кабінок, кожна з яких може взяти на борт 8 осіб. Загалом 9216 осіб за 8-ми годинний робочий день, 552 тис. 960 грн. на день. За рік це 201 830 400 грн. Коли я запитала у директора парку, що с того матиме місто, він відповів, що їм треба полагодити лавочки, і те що йому не подобається вхід до парку с боку арки Дружби народів. Це неспівмірні цифри — 201 млн. і 1,5 млн., що виділяються на благоустрій парку.
Щодо розміщення колеса в іншому місці, віце-президент Спілки архітекторів України Олена Олійник вважає, що найкращим місцем для такого атракціону є лівий берег.

К.К.: Я посмотрел в интернете информацию о подобных аттракционах в других городах мира и для себя нашел удивительную закономерность: в основной своей массе колеса обозрения размещены в плоских городах или в плоских местах. Мне не попалось ни одного колеса обозрения, которое бы стояло ну хотя бы на холме. Тем более, неудобно будет смотреть с правого берега на правый берег, то есть фактически себе под ноги. Мне кажется, что тут нужно делать анализ визуального восприятия. К тому же визуальное восприятие — это та составляющая, которая влияет на финансовый поток аттракциона. Следуя этой логике, стоит отметить, что в Киеве есть места, где поток людей намного больший. Почему не поставить колесо там? Нужно развивать территории с большим рекреационным потенциалом, те же парки, бывшие промышленные зоны. Там можно создавать и большую инфраструктуру вокруг возможного колеса. При более глубокой проработке такие площадки и финансово будут выглядеть привлекательно.

Е.Л.: Сайт агентства УНИАН со ссылкой на газету «Комментарии» сообщил следующее. По словам главного архитектора Киева С. Целовальника, инвестору были предложены различные места установки колеса обозрения в столице, в частности участок в ботсаду им. Гришко. Однако инвесторы отказались из-за финансовой невыгодности такого месторасположения и выбрали ту локацию, по которой был проведен конкурс. Все перевернуто с ног на голову. Сначала ведутся какие-то подковерные переговоры, потом один инвестор выбирает себе понравившуюся локацию и лишь потом город проводит под эту локацию конкурс. Говорить о том, что городу нужно ставить в том месте колесо, после такого признания главного архитектора города является, на мой взгляд, неуместным.

В.О.: Минулого року деякі ЗМІ повідомляли, що під час прямої телефонної лінії голові КМДА Попову зателефонував якійсь український підприємець зі США і запропонував, щоб його компанія стала інвестором цього проекту (КМДА обговорювала в той час доцільність побудови колеса огляду в Києві). Причому заголовки газет річної давнини були приблизно такими: «У Києві буде зведено найбільше в світі колесо огляду — 220 метрів над рівнем моря».

Е.Л.: Сергей Целовальник месяца два назад сообщил следующее: всего за 3 года поступило 12 предложений от различных инвесторов. По неофициальной информации, которую мне удалось получить, в конкурсе участвовал один инвестор. Вот так были прописаны условия конкурса. Мало какой инвестор способен через месяц после подведения итогов конкурса (как это предусмотрено условиями), закончить работы по монтажу колеса.

В.О.:. Я консультувалася з доцентом КНУБіА, членом Спілки архітекторів Володимиром Приймаком. Він сказав, що лише на випробовування пучка паль потрібно щонайменше місяць, на створення цих паль — ще місяць, а то і два-три. Тобто про ті неймовірно космічні темпи, про які було оголошено, взагалі не йдеться.

Е.Л.: Что касается вопроса общественных слушаний относительно подобных проектов, то их обязательность отменена около двух дет назад, когда менялось законодательство о градостроительстве и архитектуре. На сегодняшний день, в соответствии с законом о местном самоуправлении, мы можем провести слушания, но они не будут носить даже консультационного характера для органов власти. Статус памятника ничего не меняет. У нас вырисовалась давняя старая проблема: определить, что является объектом охраны по памятникам местного значения в городе Киеве, невозможно. Паспортизация памятников проведена приблизительно процентов на 20, там, где описаны объекты охраны. Только после паспортизации КГГА определяет, что в этом памятнике охранять.

В.О.: А якщо зачепитися за тему безпеки? Геолог, фахівець, який, певно, знає всі грунти в Києві, Вадим Рибін у телефонному коментарі сказав мені, що саме лише поле з 30-метрових паль може зруйнувати пагорб. А крім того, в майбутньому, якщо це колесо буде зведено, найбільшу небезпеку буде спричиняти вібрація. В одному з інтерв’ю, яке директор парку давав минулого тижня , вже після презентації цього проекту, пан Швець розповідав, що вони проводили серед дітей, які відвідують парк, конкурс малюнків. Вони просили дітей намалювати те, що б вони хотіли бачити в парку. Більшість дітей намалювали колесо огляду. Як каже в тому ж інтерв’ю Швець, «ми не можемо не виконати цього побажання, діти мають бути щасливими». Я себе запитую: може, краще – живі діти? А щасливими їх зробить щось інше? Це, звичайно, риторичне запитання.

Е.Л.: Это уже не риторический вопрос, на него ответил главный архитектор города. В той же цитате: «инвестор выбрал данную локацию».

К.К.: Окончательно с этим можно будет разобраться только тогда, когда будет проект этого колеса со свайным полем. Тогда этот проект можно будет отдать на экспертизу в тот же Союз архитекторов, в украинские институты, зарубежным коллегам. И на основании результатов этой экспертизы уже от имени общественных организаций требовать каких-то решений.

В.О.: Це якщо результати будуть відомі. Зі слів пана Швеця я знаю, що геологічні дослідження на ділянці проводилися, але результати будуть не раніше кінця наступного тижня. І чи будуть вони оприлюднені, я щодо цього маю великі сумніви.

Е.Л.: К сожалению, большая часть геологической информации в соответствии с действующим законодательством является государственной тайной. Или информацией с ограниченным доступом. Я бы хотел обратить внимание на одну маленькую хитрость проведенного конкурса. Что касается непосредственно колеса, то его создание планируется провести не как новое строительство, а как установку аттракциона. Соответственно, экспертиза будет только одна — как для всех остальных аттракционов. Никаких дополнительных экспертиз больше проводиться не будет.
Во вчерашнем интервью Целовальника указано, что совокупность конструкции имеет 20%-й резерв мощности. Выходит, что минимальный необходимый размер свай должен быть 24 метра.
Думаю, всей этой информации достаточно, чтобы сделать вывод — колесо к этому проекту не имеет никакого отношения.

А вот о схеме инвестиционных конкурсов я хотел бы поговорить чуть-чуть подробнее. У американских юристов есть шутка, которая обозначает недобросовестные сделки с закрытыми условиями. Эта шутка уже стала фразеологизмом: «10 долларов и все остальное недвижимое имущество». В данном случае идет речь о колесе обозрения на 6 сотках и об остальном «недвижимом имуществе» в размере полутора гектаров земли. Что же предлагала КГГА на конкурсе?  Она предлагала ориентировочную площадь земель полтора гектара. Я поинтересовался у своих знакомых оценщиков: сколько же может стоить такая земля в таком историческом месте? Мне ответили, что за последние 20 лет продавалось не больше 30 соток. При этом на ценовом пике 2007-2008 годов цена сотки составляла около 300 тыс. дол. Об этом пока не пишут. На сегодняшний день рыночная цена этой земли составляет около 80 млн. дол. Сопоставьте это с 24 млн. грн., то есть 3 млн. дол., которые обещает вложить инвестор. Но уже не в течение месяца, а когда-нибудь.
На самом деле такие инвестиционные конкурсы являются мировой практикой. Они проводятся муниципалитетами всего мира. Сама идея конкурсов в идеале заключается в том, чтобы строить то, что нужно городу, и там, где это нужно. Для того чтобы это было построено, если это не приносит достаточных доходов, принято давать какие-то льготы инвестору — с оформлением земли, упростить порядок получения земли в аренду (если инвестор не планирует выкупать землю). Здесь же идет речь о том, что инвестор заберет фактически бесплатно полтора гектара земли под строительство в месте, выбранном инвестором, строительство того что хочет инвестор. Возвращаясь к интервью Целовальника, свою позицию, зачем это нужно городу в том месте, он не объяснил. Наоборот, Целовальник говорит о том, что место выбрал инвестор, город же предлагал другое.
Заинтересовавшись таким дивным конкурсом, я решил посмотреть на другие конкурсы. И выяснилось, что есть распоряжение, выданное молодой командой, решение Киевского городского совета в мае 2007 года, в котором утверждалось новое положение об этом конкурсе. Есть несколько распоряжений киевского городского головы Попова о назначении персонального состава тех, кто решает, объявлять ли конкурс, подводить ли его результаты. Это постоянный состав. И фамилии известные: Герега, Крамаренко, Гайдук, остатки «молодой команды», Парфененко, прочие. Всего — порядка полутора десятка лиц. Вот им и задавать вопрос, где деньги.
Я посмотрел еще несколько конкурсов, проводившиеся в соответствии с этими нормативными актами, и узнал, что, оказывается, городу Киеву не хватает офисных центров. Так, КГГА проводила  конкурс на строительство 12-этажного бизнес-центра по улице Демеевской 9, в районе Московской площади. Это территория Голосеевской РГА, там у них оставалось несколько соток земли за зданием. Вероятнее всего, там в ближайшее время начнется строительство еще одного бизнес-центра. Это земля города. Самое интересное, что КМДА считает, что на 12-этажный бизнес-центр (условия разрабатывал город) вполне достаточно 38 парковочных мест.
Еще одни условия конкурса, которые я нашел на сайте КГГА. Так, КГГА в апреле проводила конкурс на обустройство спортивного парка на территории парка культуры и отдыха Дружбы народов в Деснянском районе. Информации о его результатах я не нашел. Под этот парк за 19 млн. 747 тыс. грн. и 70 тыс. 190 тыс. разных заборов, инвестору предлагали 14,5 га земельного участка и 4 га акватории. Вопрос: под 19 млн. отдавать 15 га земли и 4 га воды?

От редакции: Тема, поднятая в программе, на наш взгляд, тянет на отдельное журналистское расследование. СМИ, которым интересно взяться за этот материал, могут использовать аудио-, видео- и текстовые документы со ссылкой на источник – канал BeTV

полная запись программы: https://betv.com.ua/online/gorodskaya_sreda_2/

фото: Александр Проценко